Garantia Pública no crédito habitação termina em 2026: o que os jovens compradores devem saber
Se tem até 35 anos e está a pensar comprar a primeira casa, há uma data que deve conhecer: segundo as regras atualmente em vigor, os contratos de crédito abrangidos pela Garantia Pública do Estado têm de ser formalizados até 31 de dezembro de 2026.
Esta medida pode permitir que uma instituição financie entre 85% e 100% do valor de transação do imóvel, desde que o comprador, o imóvel e o contrato cumpram todos os requisitos. Em paralelo, o regime conhecido como IMT Jovem pode reduzir ou eliminar o IMT e o Imposto do Selo sobre a aquisição.
São dois apoios diferentes, com condições próprias. Neste artigo explicamos como funcionam, o que significa realmente “financiamento a 100%” e qual pode ser a poupança fiscal numa casa de 200.000 €.
O que termina a 31 de dezembro de 2026?
A data de 31 de dezembro de 2026 diz respeito à formalização dos contratos de crédito que beneficiem da Garantia Pública.
À data de publicação deste artigo, a Portaria n.º 236-A/2024/1 determina que os contratos abrangidos têm de ser celebrados até esse dia. Uma eventual prorrogação exigirá uma decisão posterior. Por isso, não deve ser apresentada como certa enquanto não for oficialmente aprovada.
Esta data não deve ser confundida com o fim do IMT Jovem. A isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição é um benefício fiscal distinto e, nas regras atualmente publicadas, não tem a mesma data de término.
O Estado financia 100% da casa?
Não. A expressão “apoio do Estado a 100%” pode induzir em erro.
O Estado não paga a casa nem empresta diretamente o dinheiro ao comprador. A medida consiste numa garantia prestada ao banco, que pode cobrir até 15% do valor de transação e vigora, no máximo, durante os primeiros 10 anos do contrato.
Com essa garantia, um banco aderente pode conceder crédito entre 85% e 100% do valor de transação. Para este efeito, o valor de transação corresponde ao menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária.
Imagine uma casa acordada por 200.000 €, mas avaliada pelo banco em 190.000 €. Mesmo que o financiamento corresponda a 100% do valor considerado, poderá ficar limitado a 190.000 €. O comprador teria de assegurar a diferença, além de outros custos não financiados.
Quem pode beneficiar da Garantia Pública?
De forma resumida, todos os mutuários e compradores têm de cumprir cumulativamente as condições aplicáveis, incluindo:
- Ter entre 18 e 35 anos.
- Ter domicílio fiscal em Portugal.
- Ter rendimentos dentro do limite correspondente ao 8.º escalão de IRS aplicável.
- Não ser proprietário de outro prédio urbano ou fração autónoma para habitação.
- Comprar a primeira habitação própria e permanente.
- Ter a situação fiscal e contributiva regularizada.
- Adquirir um imóvel cujo valor de transação não exceda 450.000 €.
- Celebrar um contrato com garantia hipotecária numa instituição aderente.
Quando existem vários compradores, todos têm de ser mutuários e cumprir os requisitos da medida.
Cumprir estas condições não obriga o banco a conceder o crédito. A instituição continua a avaliar os rendimentos, a estabilidade profissional, os encargos existentes, a taxa de esforço, o histórico de crédito e o valor do imóvel.
Financiamento a 100% significa comprar casa sem poupanças?
Não necessariamente. Mesmo quando o banco financia a totalidade do valor de transação, podem existir despesas que ficam fora do empréstimo, tais como:
- Imposto do Selo sobre a utilização do crédito.
- Avaliação bancária e comissões previstas na proposta.
- Escritura, documento particular autenticado ou outros atos de formalização.
- Registos e certidões, quando não exista uma isenção aplicável.
- Seguros associados ao crédito.
- Diferença entre o preço e uma avaliação bancária mais baixa.
- Mudança, obras, mobiliário e fundo de emergência.
Por isso, uma compra com financiamento a 100% deve continuar a ser preparada com margem financeira. Ter o mínimo de entrada não elimina a necessidade de um orçamento realista.
Como funciona a isenção de IMT e Imposto do Selo?
O IMT Jovem é separado da Garantia Pública. Pode aplicar-se à primeira aquisição de um imóvel destinado exclusivamente a habitação própria e permanente por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos.
Entre os requisitos relevantes, o adquirente não pode ser considerado dependente para efeitos de IRS no ano da compra e não pode ser, nem ter sido nos três anos anteriores, proprietário de um prédio urbano habitacional, de uma quota-parte ou de outro direito parcelar sobre esse tipo de imóvel.
Em 2026, no Continente, a isenção total de IMT aplica-se até 330.539 €. Entre 330.539 € e 660.982 €, existe uma isenção parcial, através de uma dedução. Acima desse limite, aplicam-se as regras gerais previstas na lei.
O benefício no Imposto do Selo refere-se à verba de 0,8% que incide sobre a aquisição. Não deve ser confundido com o Imposto do Selo cobrado sobre o montante do crédito, que pode continuar a ser devido.
Exemplo de poupança numa casa de 200.000 €
Considere uma compra de 200.000 €, no Continente, para primeira habitação própria e permanente, realizada em 2026 por uma pessoa que cumpre todos os requisitos do IMT Jovem.
Sem o IMT Jovem
De acordo com a tabela de IMT em vigor para 2026:
IMT = 200.000 € × 7% − 10.457,96 €
IMT = 3.542,04 €
O Imposto do Selo sobre a aquisição corresponde a 0,8%:
Imposto do Selo = 200.000 € × 0,8%
Imposto do Selo = 1.600,00 €
| Imposto sobre a aquisição |
Sem benefício |
Com IMT Jovem |
| IMT |
3.542,04 € |
0 € |
| Imposto do Selo sobre a aquisição |
1.600,00 € |
0 € |
| Total |
5.142,04 € |
0 € |
Neste exemplo, a poupança fiscal potencial é de 5.142,04 €.
O cálculo é ilustrativo. O imposto incide sobre o maior valor entre o preço declarado e o valor patrimonial tributário, quando aplicável. Também não inclui o Imposto do Selo sobre o crédito, custos bancários, seguros ou despesas de formalização.
É possível combinar a Garantia Pública com o IMT Jovem?
Sim, desde que o comprador cumpra separadamente os requisitos de cada regime.
Num cenário elegível, a Garantia Pública pode ajudar a reduzir a entrada exigida pelo banco, enquanto o IMT Jovem pode evitar os impostos sobre a aquisição. Essa combinação pode diminuir o montante inicial necessário, mas não elimina todos os custos nem garante a aprovação do financiamento.
É também possível que uma pessoa reúna as condições de um regime e não do outro. A Garantia Pública tem, por exemplo, limites de rendimento e de valor do imóvel próprios. A análise deve ser feita caso a caso.
Porque não deve deixar o processo para dezembro?
O prazo legal refere-se à formalização do contrato, não ao primeiro contacto com o banco. Antes da contratação são normalmente necessários vários passos:
- Reunir e validar a documentação dos compradores.
- Avaliar a capacidade financeira e a taxa de esforço.
- Pedir e comparar propostas de diferentes instituições.
- Encontrar o imóvel e negociar a compra.
- Realizar a avaliação bancária.
- Obter a decisão final e cumprir os prazos de reflexão aplicáveis.
- Preparar a escritura ou o ato equivalente.
O tempo necessário varia e podem surgir pedidos adicionais, diferenças de avaliação ou alterações ao processo. Preparar antecipadamente permite tomar decisões com mais informação, sem criar a expectativa de que a aprovação é automática.
O que deve analisar antes de avançar?
O financiamento inicial é apenas uma parte da decisão. Compare sempre:
- TAEG e MTIC.
- Taxa fixa, variável ou mista.
- Spread e produtos associados.
- Seguros dentro e fora do banco.
- Prestação inicial e cenários de subida de juros.
- Prazo do empréstimo e custo total.
- Poupança disponível depois da compra.
Pode consultar também o nosso guia de crédito habitação para 2026 e outros conteúdos em Dicas & Recursos.
Perguntas frequentes
A Garantia Pública assegura a aprovação do crédito?
Não. O banco mantém a obrigação de avaliar a solvabilidade e pode recusar o pedido ou propor um montante inferior.
A garantia paga a dívida se eu deixar de cumprir?
A garantia protege a instituição na parte abrangida, mas não elimina a responsabilidade do mutuário. Se o Estado for chamado a pagar, poderá procurar recuperar esse valor junto do devedor nos termos aplicáveis.
Todos os bancos disponibilizam a medida?
Não necessariamente. O pedido deve ser apresentado junto de uma instituição que tenha aderido ao protocolo, e as condições comerciais podem variar.
A isenção abrange todos os impostos e despesas?
Não. O IMT Jovem abrange o IMT e o Imposto do Selo sobre a aquisição dentro dos limites legais. O Imposto do Selo sobre o crédito e outras despesas podem continuar a ser devidos.
O programa será prolongado depois de 2026?
À data deste artigo, não existe uma prorrogação que permita assumir isso. A regra em vigor exige que o contrato seja formalizado até 31 de dezembro de 2026.
Preparar a compra com antecedência
A Garantia Pública e o IMT Jovem podem reduzir duas barreiras importantes à compra da primeira casa: a entrada inicial e os impostos sobre a aquisição. Ainda assim, cada medida tem requisitos próprios e a decisão de crédito depende sempre da análise da instituição.
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Fontes consultadas
